Die Frage stellt sich gerade ganz aktuell im Tagesgeschäft der Kanzlei von Rechtsanwalt Hahnewald.
Ein betroffener Eigentümer wehrt sich gegen eine Baumaßnahme auf seinem benachbarten Grundstück. Es soll dort ein Einfamilienhaus mit Nebengebäuden errichtet werden. Zu den Nebengebäuden zählt eine Kellergarage mit aufgesetzter Lagerfläche; dieses Gebäude soll sehr nah an der Grundstücksgrenze stehen.
Genau da liegt fast immer der Streitpunkt im sogenannten Baunachbarschaftsrecht.
In der Sächsischen Bauordnung ist zwar ein Abstandsbereich von drei Metern geregelt, in welchem nicht gebaut werden darf, doch es gibt Ausnahmen, wie zum Beispiel für eine Garage.
„Innerhalb dieser Abstandsfläche ist es allerdings gestattet Garagen, Abstellräume oder Carports bis zu einer Länge von neun Metern zu errichten. Das soll eine effektive Nutzung von Grundstücken ermöglichen“, erklärt der Fachanwalt für Verwaltungsrecht Andreas Hahnewald.
Eine Nutzung zu Wohnzwecken innerhalb dieser Abstandsfläche ist ausgeschlossen, weil der Gesetzgeber davon ausgeht, dass bei einer zu engen Wohnnutzung im Nachbarbereich ein Druck entsteht, welcher zu Konflikten führen kann. Zum anderen dient das Abstandsflächengebot auch dem Brandschutz und der Möglichkeit des Lichteinfalls.
Im vorliegenden Fall muss für die Errichtung der Tiefgarage im Abstandsbereich das Erdreich 3,50 Meter tief ausgegraben werden, um die Einfahrt zu bauen. Der Nachbar hat daher Angst, dass sein Grundstück bei solch einer Tiefe absackt.
Ein weiterer Streitpunkt ist der Lagerraum auf der Garage. Es ist zu befürchten, dass dieses Gebäude zu einem späteren Zeitpunkt vielleicht doch als Wohnraum genutzt wird.
Was kann der Betroffene nun dagegen tun?
Sobald er vom Bauamt die Baumaßnahmen mitgeteilt bekommen hat, kann er natürlich dagegen einen Widerspruch einlegen. Doch das reicht in der Regel nicht aus.
Rechtsanwalt Andreas Hahnewald klärt auf: „Wer von solchen Fällen betroffen ist, sollte eines bedenken. Der Inhaber einer Baugenehmigung hat das Recht, sofort los zu bauen. Der Widerspruch des Nachbarn hindert ihn daran nicht. Das bedeutet, dass der Nachbar, der sich gegen ein Bauvorhaben wendet, so früh wie möglich einen Anwalt für Verwaltungsrecht kontaktieren sollte. Es müssen Eilverfahren eingeleitet werden, denn eines gilt: Was einmal steht, das steht im Regelfall dauerhaft. Das ist ein ungeschriebener Grundsatz.“
Ein Eilverfahren wird schneller entschieden. Gibt das Gericht dem Eilantrag statt, darf der Bauherr erst einmal nicht weiterbauen bis Haupt- und Widerspruchsverfahren abgeschlossen sind. Das kann ein bis zwei Jahre dauern.
Nun hat der betroffene Nachbar genügend Zeit sich mit dem Bauherrn zu einigen.
Wie könnte so eine Einigung aussehen?
Im vorliegenden Fall wurde dem Eilantrag stattgegeben. Eine Einigung könnte nun darin bestehen, dass der Bauherr die Tiefgaragenzufahrt ordnungsgemäß abstützt, um das Nachbargrundstück zu keiner Zeit zu gefährden und dies entsprechend mit Gutachten belegen.
Das Lagergebäude könnte vom Nachbarn unter der Bedingung akzeptiert werden, dass kein Fenster zum Nachbargrundstück eingebaut wird.
Wie auch immer am Ende die Lösung aussieht. Um langfristige Nachbarschaftsstreitigkeiten zu vermeiden, sollte auch der Nachbar dem Bauherrn etwas entgegenkommen. Auf jeden Fall sollte er sich per Eilantrag die nötige Zeit dafür beschaffen.
Gern berate ich Sie.
Ihr Rechtsanwalt Andreas Hahnewald, Fachanwalt für Verwaltungsrecht